Jak výhodně prodat byt

Prodávali jsme byt a na dalších řádcích jsou popsány naše zkušenosti s jeho prodejem. Rozhodli jsme se pro prodej bez realitky. Pokud vás taky čeká prodej bytu, zajímá vás, jak vše probíhalo, na jaká úskalí jsme narazili a jak to celé dopadlo, další řádky jsou určeny právě vám.

Nejsem odborník na prodej bytu a pronájem nemovitostí, ale přeci jen už mám několik osobních zkušeností a téměř 1,5 roku práce na realitním portálu. V následujících několika článcích se s vámi podělím o vlastní „zážitky“ i praktiky, který trh s nemovitostmi provází.

Nejčerstvější zkušenost mám s prodejem bytu v Praze. Protože se jedná o aktuální záležitost a nejlépe tak vystihuje situaci, která v současné době na realitním poli panuje, bude většina povídání spojená právě s tímto prodejem.

Jednalo se o prodej panelákového bytu 3+kk v Praze na Chodově. Byt velice příjemný, udržovaný, ale před rekonstrukcí bytového jádra. Sice jsme při koupi bytu před cca 5 lety chtěli provést kompletní rekonstrukci, ale stěhovali jsme se poměrně narychlo a zvládli jsme jen nejdůležitější úpravy. Na podlahách tak byla nová lina (musím říct, že tato krytina je, nejen do paneláku, velice příjemná. Celá naše rodina jsme zvyklí chodit doma bosi a lino v dekoru dřeva nejen velice věrně imituje dřevěnou podlahu, ale je i příjemné na dotyk. Rovněž sousedé o patrno níž ocení tuto vaší podlahovou krytinu, protože tlumí pády věcí na podlahu i samotnou chůzi), drobně jsme upravili jednu příčku, vymalovali jsme a nastěhovali nový nábytek. Více úprav jsme nestihli, takže jsme plánovanou rekonstrukci bytového jádra odložili na neurčito.

V Praze jsme nikdy neplánovali zůstat natrvalo, a protože se nám podařilo sehnat vysněný pozemek na stavbu roubenky, tak jsme se po dvou letech rozhodli, že rekonstrukci jádra už necháme na nové majitele. V tu dobu jsme plánovali, že v Praze budeme ještě 2 roky a případná investice do rekonstrukce by se nám nevrátila. Mezi tím se mi podařilo pracovat na velice zajímavém projektu, který zahrnoval i realitní portál a protože tato práce vyžadovala osobní každodenní zapojení, nakonec jsme v Praze zůstali o rok déle, což nám dalo dostatek času na prodej bytu a zkušenosti ze stavby realitního webu zase řadu podmětů k vyzkoušení a osobnímu prověření hypotéz jak funguje realitní trh v praxi.

Důležité pro výhodný prodej bytu je správné stanovení jeho ceny.

Jak jsme stanovili cenu?

Celý život jsem měl blízko k nemovitostem a realitnímu trhu a sledoval jsem vývoj cen nemovitostí. Znal jsem tedy aktuální situaci na trhu. Jak se pohybují ceny novostaveb i starší zástavby i jak se pohybují ceny bytů přímo na Chodově. Jednoduše jsem tedy zjistil tržní cenu bytu, která byla 2,6 – 2,8 mil Kč. Protože jsme věděli, jaké má byt přednosti, tak naše rozhodnutí neprodat byt pod 2,8 mil Kč bylo jasné.

Mezi výhody bytu patřila především jeho orientace na východ. Nikdy před tím, bez osobní zkušenosti, bych si to neuvědomil, ale panelákový byt orientovaný na východ je nejlepší volba. Byt byl ve 3 nadzemním patře a uprostřed bytového domu. Tzn. v zimě nebylo třeba vůbec topit, naopak jsme v zimě i bez topení téměř nepřetržitě větrali. V létě bylo v bytě i v těch největších vedrech příjemně, přímé slunce do bytu svítilo jen do 11 hod. I přesto byl byt krásně světlý díky velkým panelákovým oknům, které v podstatě zabírají celou jednu stěnu každé místnosti.

Další velkou výhodou bytu, kterou si prostě těžko koupíte, byli výborní sousedi nejen na patře, ale i v celém domě. Nikdy jsme nemuseli řešit žádné konflikty. Naopak časté příjemné sousedské povídání na chodbě nebo před domem, život v domě zpříjemňovalo. V těsné blízkosti domu bylo dětské i sportovní hřiště, školka i jedna z nejlepších pražských základních škol. Cca 100 m od domu je krčský les, takže i do přírody velice blízko.

Všechny uvedené prvky mají vliv na cenu nemovitosti, byť si to řada lidí vůbec neuvědomí.

Pokud budete prodávat nemovitost, bude vás zajímat, co ještě má vliv na cenu bytu.

• Stav bytového domu (je po rekonstrukci, je rekonstrukce kompletní nebo některé části na rekonstrukci teprve čekají?).
• Kolik je platba do fondu oprav, kdy se tato platba naposledy navyšovala a proč. Jaký je aktuální stav fondu oprav. Jaký je podíl neplatičů v domě? Váznou na prodávaném bytě nějaké dluhy? Jak byla/bude rekonstrukce financována? (Zvládne to SVJ/BD z vlastních zdrojů nebo bude nutné využít úvěr. Jak se případný úvěr promítne do platby do fondu oprav?).
• Energetická náročnost budovy (dle mého názoru je toto jen velice orientační informace, byť dnes ze zákonu povinná), podstatnější pro vás bude vyžádat si od majitelů vyúčtování za poslední alespoň 2 roky a uvidíte, jaké jsou skutečné náklady (nezapomeňte, že např. u odvodů i spotřeby vody bude mít vliv na výše platby i počet obyvatel, trvale bydlících v bytě).

Čtěte dále jak jsme postupovali při prodeji a naše zkušenosti s realitními kancelářemi.

Miniseriál prodej bytu na vlastní kůži:

1. Jak jsme začali prodávat byt
2. Jak stanovit cenu nemovitosti?
3. Jak výhodně prodat byt
4. Jak vybrat realitní kancelář
5. Prodej bytu bez realitní kanceláře
6. Prodej bytu