Hypotéka nebo stavební spoření – která možnost je lepší?

Uvažujete o koupi, stavbě nebo rekonstrukci nemovitosti? Pokud nemáte dostatek vlastních finančních prostředků, máte na výběr v podstatě dvě možnosti: stavební spoření nebo hypotéku. Která z nich je výhodnější?

Výběr nejvhodnějšího typu financování bydlení závisí na několika faktorech. Chcete získat finance například bez dokládání příjmu nebo bez založení nemovitosti? Jak vysoký je váš příjem? A máte již nějaké vlastní finanční prostředky, případně kolik jste si už našetřili? Velmi záleží také na tom, kolik si chcete půjčit a na jaký účel. Pojďme se podívat na 5 možnosti, které máte při financování nemovitostí.

1. Hypotéka

Hypoteční úvěr je nejčastější formou financování nemovitostí. Hypotéku lze získat na byt, dům, stavební pozemek nebo jinou nemovitost, ovšem podmínkou je, že budete moci úvěr zaručit zřízením zástavního práva. To znamená, že je třeba ručit nemovitostí, nejčastěji kupovanou, rekonstruovanou nebo stavěnou.

Co se týká běžných podmínek a parametrů hypoték, tak platí:

• možné je získat účelovou i bezúčelovou hypotéku
• půjčit lze částku obvykle od 150 000 Kč, některé banky mají ale vyšší nejnižší možnou hranici
• doba splácení je obvykle od 4 let, ale jsou i banky, které mají lhůtu splatnosti hypoúvěru již od 1 roku
• banka si žadatele o hypotéku přísně prověří a to jak z hlediska jeho aktuální finanční bonity, tak z hlediska jeho finanční historie

Čerpání hypotéky je možné jednorázově i postupně, její splácení je stejné, jako v případě jiných úvěrů, čili v pravidelných měsíčních splátkách. K tomu, abyste získali hypoúvěr, není třeba splnit žádné extra podmínky, například nutnost ohlašovat to bance předem nebo si šetřit, jak to je při klasickém stavebním úvěru.

Největší výhody hypoték jsou:

• delší splatnost, obvykle do 30 let, v některých bankách až do 40 let
• možnost získat opravdu velmi výhodné úroky
• možnost realizovat pravidelné mimořádné splátky nad rámec původních splátek
• možnost předčasně splatit hypotéku nebo ji refinancovat v konkurenční bance
• mnohem větší konkurence a širší nabídka jako v případě stavebního spoření
• jednoduchost vybavení pro většinu lidí

Co se týče nevýhod tohoto řešení, ty jsou například:

• nutnost ručit nemovitostí
• na menší rekonstrukce si nelze půjčit jen pár desítek tisíc Kč
• na 100 procent nemovitosti si dnes půjčí jen opravdu bonitní klient
• pokud jste živnostník, máte pracovní smlouvu na dobu určitou nebo nemáte dostatečnou bonitu, můžete mít problém získat hypoteční úvěr

POZOR NA ÚROK: I přesto, že v poslední době úroky na úvěrech klesají, je třeba si dávat pozor na podmínky výhodného úroku. Banky nejčastěji nabízejí nejlepší úrokové sazby při krátké době fixace úroku nebo v případě splnění několika dalších podmínek, například při uzavření pojištění splácení úvěru a jeho platbě nárazově či předem.

2. Stavební úvěr

Pokud se rozhodnete pro stavební úvěr, musíte si nejprve uzavřít stavební spoření. Na něj je třeba pravidelně přispívat, přičemž vklad a jeho částka je už jen na vás. Stavební úvěr lze použít na bydlení, rekonstrukci, koupi nebo stavbu nemovitosti a mnoho rodičů ho uzavírá i pro děti.

Abyste stavební úvěr získali, musíte splnit tyto podmínky:

• stavební spoření musí trvat alespoň 2 roky
• naspoříte si alespoň 40% z cílové částky
• dosáhnete stavební spořitelnou požadované tzv. hodnotící číslo

Splátka úvěru se podobně jako při hypotéce skládá ze splátky jistiny a splátky úroků, čili postupem času platíte úroky stále z nižší a nižší částky. Při stavebním úvěru ale musíte počítat s různými poplatky, které bývají vyšší a je jich mnohem víc, než při běžné hypotéce.

Oproti hypotéce má stavební úvěr několik velmi podstatných výhod:

• velmi často ho získáte i bez prokazování a dokládání výše příjmu
• úroková sazba je neměnná po celou dobu splácení úvěru
• ve většině případů nemusíte založit nemovitost
• předčasné vyplacení je možné kdykoliv a bez jakýchkoliv poplatků
• vybavení je jednodušší a méně administrativní náročné

Stavební úvěr má ale i několik nevýhod:

• aktuálně jsou úroky na stavebních úvěrech vyšší než v případě hypoték
• musíte si nejprve spořit a dosáhnout určitou výši naspořené částky
• je nutné prokázat účel, na který peníze použijete, pokud nechcete čekat příliš dlouho

STAVEBNÍ SPOŘENÍ A STÁTNÍ PRÉMIE: Velmi mnoho lidí se rozhodne pro stavební spoření s vidinou příspěvku od státu. Platí sice, že stát podporuje stavební spoření státním bonusem a státní zvýhodněným ve výši 10% z vašeho vkladu, ale existuje zde omezení a to nejvýše 2 000 Kč ročně. Více, než tuto částku, vám stát nepřispěje.

3. Nebankovní půjčka

Pokud potřebujete provést pouze drobné úpravy v domě či bytě, přičemž jste nedostali bankovní účelovou půjčku na rekonstrukci, máte možnost požádat o nebankovní úvěr pro problémové klienty. Nebankovní půjčky jsou zpravidla s vyššími úroky.

V případě naléhavých případů na rekonstrukci můžete využít rychlou půjčku před výplatou nebo půjčku bez doložení příjmu. Možností je velmi mnoho, stačí si jen vybrat.

4. Meziúvěr

Meziúvěr je specifická forma stavebního úvěru. Pokud nemáte delší dobu uzavřené stavební spoření, meziúvěr je možné získat i při jeho začátku. Kdo tedy nesplní podmínku spoření po určitou dobu, například někdy nestačí mít ani stavební spoření po 6 letech, může získat právě meziúvěr.

Svým charakterem jde v podstatě o překlenovací úvěr. Při nižších částkách ho získáte i bez dokládání příjmu a nemusíte ani zastavovat nemovitost – pokud tak ale učiníte, je možné získat tento druh stavebního úvěru i s delší dobou splatnosti a s velmi výhodným úročením.

Úvěr je možné získat ale pouze tehdy, pokud si zároveň otevřete ve stavební spořitelně i stavební spoření. Nevýhodou meziúvěr ale je, že úrok se platí z celé půjčené částky a tato se po celou dobu trvání úvěru nesnižuje, jako například při hypotéce. Úvěr není možné refinancovat ani ho předčasně splatit. Po uplynutí povinné doby stavebního spoření se však meziúvěr změní na řádný stavební úvěr.

5. Kombinace předešlých možností

Existují určité specifické situace, kdy je nejlepším řešením kombinace například hypotéky a stavebního spoření. Například v případě, že nemáte vlastní prostředky a potřebujete tzv. 100% hypotéku, čili hypotéku, kterou získáte na plnou hodnotu zakládané nemovitosti. Taková kombinace se využívá zejména při kupování nemovitostí.

Pokud vám nechce banka půjčit na celou hodnotu kupované nemovitosti, případně pokud ji banka ohodnotila na nižší hodnotu, než je kupní cena, můžete si nejprve založit stavební spoření a vzít si úvěr ze stavební spořitelny ve výši rozdílu mezi hypotékou a kupní cenou.

Výhodou tohoto řešení je, že pokud si nechcete půjčit od rodiny, jde o nejvýhodnější možné řešení. Úroky na stavebních úvěrech jsou mnohem nižší než na spotřebitelských úvěrech, které banky standardně klientovi nabídnou v případě, že mu nechtějí schválit 100% hypotéku. Pokud nemáte možnost si půjčit jinde, tak je to i jediné možné řešení.

Nevýhodou je, že spořit na stavebním spoření si musíte dostatečně dlouhou dobu, abyste úvěr získali. Pokud jste to nedělali, zbývá už jen vzít si ze stavební spořitelny překlenovací úvěr, neboli tzv. meziúvěr. Nevýhodou může být i nutnost věnovat více času a energie vyřizování dvou úvěrů, čili je zde větší administrativní náročnost.

Nechte si poradit…

Žádná hypoteční kalkulačka ani orientační výpočet na stránce stavební spořitelny vám neřeknou naprosto přesně, nakolik se vyplatí jedna nebo druhá možnost. Abyste to zjistili, nejlepší je oslovit odborníka na financování nemovitostí a podle vaší aktuální situace a individuálních faktorů vám ví odborník poradit, co je nejvhodnější řešení.

Využít můžete i přímo náš portál Hyperfinance.cz, kde se zaměřujeme tak na stavební spoření, tak na hypotéky na bydlení. O každém způsobu si můžete online přečíst všechny nejdůležitější informace a pak požádat o detailnější informace přes internet. Pokud se rozhodnete pro jedno z řešení, u nás můžete o hypotéku či stavební spoření požádat přímo online.