Zadlužený družstevní byt, co dělat a jak postupovat?

Společenství vlastníků jednotek i bytová družstva dlouhodobě bojují s vlastníky bytů a družstevníky, kteří nejsou schopni včasně platit zálohy na energie a další služby a příspěvek do dlouhodobé zálohy na opravy. Takzvaní neplatiči tuzemským SVJ a družstvům dluží už 170 milionů korun a kvůli možnosti oddlužení je možné, že větší část těchto peněz zůstane nevymožena. Jak tento problém vznikl a co se s ním dá dělat?

Byly analyzovány výkazy z více než půl milionu bytů. Nejenže neplatiči záloh a služeb v Česku svým členským organizacím už dlouhodobě dluží miliony korun, ale podíl nedobytných pohledávek (tedy těch, u kterých už se ani nepředpokládá jejich splacení) stoupá. Loni dokonce přesáhl 53 procent. To postupně způsobují především legislativní změny, které umožňují oddlužení problematických vlastníků a dlužníků.

Vlastníci nemovitostí a členové družstev jsou si zpravidla velmi dobře vědomi svých práv, mezi které patří zejména užívání bytu, možnost volit a být volen do orgánů společenství vlastníků, respektive družstva a kontrolovat jejich účetnictví. Často ale zapomínají, že mají také povinnosti. Mezi ty nejdůležitější patří povinnost hradit náklady spojené s užíváním bytu a příspěvky do dlouhodobé zálohy na opravy.

Od zadlužení k oddlužení

Porušením zmiňovaných finančních povinností vlastníků bytů vůči SVJ či členů vůči družstvům pak vzniká problém zadlužení. Družstva se v důsledků zadlužení svých členů a absence jejich plateb musejí potýkat s nedostatkem finančních prostředků na údržbu a opravy, zvyšováním nákladů pro poctivé družstevníky, sankcemi a právními potížemi nebo dokonce vymáháním dluhů a exekucemi neplatičů.

Nejvíce neplatičů se přitom podle Svazu českých a moravských družstev nachází v severních Čechách a
Moravskoslezském kraji – tedy tam, kde je evidováno i nejvíce exekucí a insolvencí. Na rostoucí trend „zadluženosti“ ve společnosti již před 15 lety reagovala legislativa takzvaným oddlužením, které upravuje insolvenční zákon účinný od roku 2008. Ta od té doby umožňuje dlužníkům ve finanční tísni získat úlevu, restrukturalizaci nebo úplné odpuštění dluhu. V letošním roce se připravuje další zmírňující úprava podmínek, které tak mají být k dlužníkům ještě příznivější. Na druhé straně však bude tato úprava nepříznivá směrem k věřitelům, mezi něž patří i společenství a družstva. Již za stávající úpravy nejsou jejich pohledávky mnohdy uspokojovány a neuhrazené závazky tak dopadají na řádně platící členy družstev a společenství, tedy sousedy dlužníků. Navrhovaná novela tuto situaci ještě zhorší.

Přihlaste včas svou pohledávku

V případě, že se vlastník bytu či člen družstva dostane do prodlení s úhradou svých závazků, musí SVJ a družstva bezodkladně reagovat. Jako první přichází výzva k zaplacení dlužné částky, následně žaloba či žádost o vydání platebního rozkazu a pokud dlužník dobrovolně neplní, podat návrh na zahájení exekuce. Exekuce se uspokojují v pořadí, v jakém byly podány. Pokud SVJ či družstvo předstihne jiný věřitel, naděje na vymožení celé pohledávky klesají. Vždy je přitom samozřejmě nutné brát v potaz konkrétní případ, fázi a situaci vlastníka.

Situace se zásadně mění okamžikem vstupu dlužníka do insolvence – tedy oddlužení. Proto je nezbytné průběžně sledovat také veřejný insolvenční rejstřík a kontrolovat své. V případě, že se vlastníci či družstevníci dostanou do oddlužení, je nutné pohledávku přihlásit před vypršením dané lhůty. Na rozdíl od exekučního řízení jsou v insolvenčním věřitelé uspokojování poměrně – podmínkou je včasné a řádné přihlášení pohledávky.

Obecně lze odkázat i na další doporučení:
● Komunikujte s dlužníky, upomínejte a neztrácejte kontakt.
● Navrhujte dlužníkům dohody o splátkách, zahrnujte do nich podrobnosti o termínech a splátkách a uzavírejte je písemně, nejlépe ve formě notářského zápisu s doložkou vykonatelnosti.
● Podnikejte potřebné právní kroky, jako je zaslání předžalobní výzvy, podání žaloby či návrhu na vydání platebního rozkazu.