Změny v oblasti financování bydlení: přehled a prognózy pro rok 2024

V druhém měsíci roku 2024 Česka národní banka (ČNB) snížila základní úrokovou sazbu o 0,5 procentního bodu na 6,25 %. Toto rozhodnutí bylo motivováno snahou stimulovat ekonomiku a zlepšit podmínky na trhu s hypotékami a s tím souvisejících možnostech financování bydlení. V rámci tohoto trendu je pro březen očekáváno další snížení, kde analýzy naznačují možný pokles sazeb až na úroveň 4 %. Hypoteční trh by se tak měl dočkat očekávaného oživení. Ne všechny novinky pro letošní rok jsou ale pozitivní.

Podíváme-li se na data z loňska, tak nám potvrdí, že uplynulý rok nebyl pro pořízení bydlení příznivý. Počet poskytnutých hypoték dosáhl dle České bankovní asociace 50 771, přičemž nových bylo jen 40 174, zbytek tvořily hypotéky refinancované, tedy hypotéky, které byly převzaté z jiných bank. Průměrná úroková sazba u nově sjednaných hypotečních úvěrů v lednu 2024 evidovala nepatrný pokles, kdy sazba klesla z prosincových 5,65 % na 5,54 %. Tato míra je nejníže stanovená od července 2022. Přestože dochází k postupnému snižování, v širším historickém srovnání posledních dvaceti let se úrokové sazby hypoték nadále pohybují na úrovních, které jsou považovány za nadstandardně vysoké.

Snižování úrokových sazeb

V současném ekonomickém klimatu, kde Česká bankovní asociace signalizuje další možné snížení
úrokových sazeb, mohou potenciální žadatelé o hypotéku zvážit odložení jejich pořízení až do doby
dalšího poklesu. Na druhé straně, pro ty s hypotékou blížící se konci fixačního období, a s predikcí
dalšího snížení sazeb v horizontu následujícího roku, by mohla být efektivní strategie zafixování úrokové
sazby na jeden rok s následným refinancováním.

Konec roku by pak mohl přinést další úpravy s možnými sazbami kolem 3,5 %. Tento postupný pokles
úrokových sazeb má potenciál výrazně zlepšit dostupnost hypoték pro širokou veřejnost v roce 2024, což
povede k oživení poptávky na trhu s nemovitostmi. Důležité je sledovat, jak se budou tyto změny
promítat do celkových ekonomických podmínek a jaký vliv budou mít na rozhodování jednotlivých
spotřebitelů i na strategie finančních institucí

Zrušení DSTI a DTI

V souvislosti s poklesem úrokových sazeb ČNB lze čekat značné oživení trhu s hypotékami a
nemovitostmi. Tento jev je ještě umocněn odstraněním dvou regulací stanovené ČNB, konkrétně DSTI
(Debt Service-to-Income) vyjadřující podíl měsíčních splátek k čistému měsíčnímu příjmu a DTI (Debt-
to-Income) představující poměr celkového zadlužení spotřebitele k jeho čistým ročním příjmům, což
představuje významnou změnu v přístupu k poskytování hypotečních úvěrů. To dává bankám větší šanci
pro stanovování podmínek k udělení úvěrů, což může vést k větší variabilitě a možná i konkurenceschopnosti nabídek na trhu. Tato situace může přinést jak výhody, tak výzvy pro spotřebitele,
kteří by měli pečlivě posuzovat jednotlivé nabídky hypotečních úvěrů s ohledem na jejich individuální
finanční situaci a dlouhodobé cíle.

Na trhu s nemovitostmi pozorujeme dlouhodobý trend stagnace, kde se nemovitosti prodávají pomalu a
jejich cenová hladina zůstává relativně stabilní. Vzhledem k těmto podmínkám, společně s očekávaným
uvolněním na hypotečním trhu, může být současná doba považována za strategicky výhodnou pro zvážení hypotečních úvěrů, navzdory aktuálně vyšším cenám nemovitostí. Predikuje se totiž, že jakmile trh nabere dynamiku, dojde postupně k růstu cen nemovitostí, přičemž se předpokládá, že segment domů bude reagovat rychleji než segment bytů.

Pro pořízení rodinných domů hraje i fakt, že letos došlo k poklesu DPH u rodinných domů, díky čemuž nedošlo počátkem roku k jejich zdražení, což je výjimečná situace.

Změny v podmínkách předčasného splacení hypotéky

V kontextu finančního sektoru je třeba pochopit, že banky se zapojují do složitých finančních operací,
které zahrnují půjčování peněz od jiných institucí pro poskytování hypotečních úvěrů. Když klient splatí
hypotéku předčasně, banka čelí nesrovnalosti mezi dohodnutými úroky a skutečnými výnosy, což vede k
potřebě kompenzace tohoto rozdílu. Z tohoto důvodu banky zvažují zpoplatnění předčasného splacení.
Aktuální legislativní proces se zabývá regulací těchto poplatků, s navrhovaným datem nabytí účinnosti
zákona na 1. září 2024. Klienti mají možnost vyhnout se těmto poplatkům splacením úvěru v období
výroční fixace nebo částečným umořením úvěru mimo fixaci až do výše 25 % jeho hodnoty. Tímto
způsobem mohou klienti optimalizovat své finanční závazky, zatímco banky si zachovávají finanční
stabilitu. V případě schválení nové legislativy může nastat situace, kdy se strategické předčasné splacení
hypotéky, navzdory případným poplatkům, může ukázat jako finančně výhodné, zejména v kontextu
potenciálně výrazně nižších úrokových sazeb, jako je například predikovaná sazba 3,5 % od České
asociace bank.

Státní podpora stavebního spoření bude poloviční

Od ledna 2024 došlo také k významné změně v systému státní podpory stavebního spoření v České
republice. Nyní je státní podpora definována jako 5 % z celkových vkladů každého klienta v kalendářním
roce, avšak maximální výše je omezena na 1000 Kč ročně, což představuje pokles z předchozích 2000 Kč
ročně. Tato regulace má dopad na všechny stavební spořící smlouvy, nezávisle na datu jejich uzavření.

Aktuální změny v rámci státní podpory stavebního spoření samozřejmě nebudou mít dopad na již
připsanou podporu na účtech klientů, ani neovlivní státní podporu pro rok 2023, která bude k dispozici v
dubnu 2024. Podmínky pro její vyplacení zůstávají neměnné, což znamená, že stát tuto podporu poskytne v případě, že klient spořil alespoň šest let, nebo pokud využil naspořené prostředky a úvěr ze stavebního spoření pro bytové účely.